Surrogazione delle ipoteche su mutui
La legge 40/2007 (nota anche come Bersani bis) concede al consumatore che ha stipulato a suo tempo un mutuo per l’acquisto dell’abitazione la possibilità di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza pagare costi notarili legati all’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento.
Prima dell’entrata in vigore della legge la procedura era più complicata: bisognava estinguere il vecchio mutuo, cancellare l’ipoteca sull’immobile, chiedere il nuovo finanziamento all’altra banca, pagare i costi di istruttoria e di perizia e l’imposta sul nuovo finanziamento, oltre alle spese notarili per il nuovo mutuo e per l’iscrizione di una nuova ipoteca.
Era necessario un doppio intervento del notaio, con il conseguente raddoppio dei costi. Il provvedimento Bersani stabilisce che il mutuo può essere trasferito senza formalità e, soprattutto, senza oneri.
Da un punto di vista giuridico si tratta del cosiddetto diritto di surrogazione (cioè sostituzione) della parte attiva di un negozio, cioè quella parte che ha fornito la prestazione.
Nel caso del contratto di mutuo, si tratta della sostituzione del mutuante (la Banca). La surrogazione può avvenire per volontà del creditore, il quale, ricevendo un pagamento da un terzo, può dichiarare espressamente di volerlo far subentrare nei propri diritti verso il debitore (art.1201 cod. civ.); oppure la surrogazione può avvenire per volontà del debitore il quale, prendendo a mutuo una somma di denaro al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nella posizione del creditore (art.1202 cod.civile).
Da notare che l’art.1202 prevede espressamente che il debitore (il mutuatario) può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
La surrogazione è particolarmente rilevante per quanto riguarda le garanzie, che nel caso del mutuo si riferiscono in particolare alle ipoteche (di primo e secondo grado) gravanti sull’immobile a favore della banca o dell’istituto o ente che ha erogato il mutuo.
La differenza tra surrogazione e cessione riguarda il fatto che la prestazione sia già avvenuta completamente (primo caso) oppure no (nella cessione).
Chi ha stipulato qualche hanno fa un mutuo a tasso variabile ha visto crescere la rata mensile in maniera costante, in particolare durante gli ultimi tempi.
Osservando l’andamento medio dei tassi degli ultimi cinque anni, il 2007 si è infatti caratterizzato come il periodo durante il quale si sono registrati i maggiori innalzamenti dei tassi sui finanziamenti.
Per questo motivo, trasferire il mutuo in una banca che applica condizioni migliori dovrebbe essere un diritto effettivo e tutelato del consumatore. Le banche però sembrano fare resistenza almeno in questa prima parte del 2008, applicando spese onerose a chi vuole cambiare banca o addirittura richiedendo un atto notarile per modificare la trascrizione delle ipoteche sul mutuo.
Con la legge 40/2007 si è cercato di mettere un freno a queste distorsioni. All’interno del problema più generale della portabilità dei mutui, la surrogazione delle ipoteche va proprio in questo senso: il finanziamento deve poter essere trasferito senza ulteriori spese notarili.
La surrogazione infatti, nello spirito del codice civile, serve proprio ad evitare di dover stipulare un nuovo contratto con tutti gli oneri connessi. Non si vede quindi come le banche possano pretendere il passaggio dal notaio, visto che l’ipoteca e il contratto di mutuo restano quelli originari e non hanno bisogno quindi di essere estinti in alcun modo.
L’articolo 8 della legge 40/2007 parla chiaro: la surrogazione deve avvenire senza formalità e senza oneri per il cliente. L’operazione è semplice: si tratta infatti di trasferire un’ipoteca già iscritta nei registri immobiliari.
Per farlo è sufficiente consegnare alla nuova banca una copia autentica del documento di surrogazione, che può essere redatto anche tramite scrittura privata, quindi senza l’intervento di un notaio.